Mittwoch, 16. Mai 2018

HANSESTARTUPS: REOS - das digitale Betriebssystem für digitale Häuser

HAMBURG DIGITAL REPORT

Die Immobilienbranche im Jahr 2018: mit Betongold handelnde Goldgräber für die nächsten hundert Jahre? Oder die nächste Branche vor der digitalen Sturmflut? Während die Immobilienmanager der Hamburger Familienunternehmen auf das Bewährte setzen, hat sich ein pfiffiger Jung-Hamburger am Brandsdorfer Deich auf den Weg gemacht, Gebäude zu digitalisieren. Der Prophet der digitalen Immobilienzukunft hat unweit des künftigen Elbtowers umgesetzt, wovon Immobilienverwalter nicht zu träumen wagen. 


Schrecken aller Immobilienmanager: Das digitale Gebäudemanagement
Foto: REOS

Der Neubau eines digital-vernetzten Studentenwohnheims in Berlin-Schöneweide, ein rd. 10-köpfiges Entwickler- und Business-Team am Brandshofer Deich nahe der Hafencity und ein zielstrebiger Informatiker und Betriebswirt sind die Grundlage für das erste digitale Betriebssystem im Immobilienmanagement. Ein Hamburg Digital Report über REOS - das Real Estate Operating System:


Künftiges Carnaby Living House in Berlin-Schöneweide
Grafik: Carnaby Capital
Berlin-Schöneweide, Ostendstraße 27/Ecke Slabystraße, zwischen Hauptverkehrsachse An der Wuhlheide und der Spree: Auf 3.111 qm Wohnfläche lässt der Immobilienunternehmer Tom Leppin 172 Studentenzimmer für 53 künftige 2er- und 3er-WG's errichten. Das 2015 auf einem früheren Parkplatz im Gewerbegebiet nahe des Waldowplatzes geplante und für das Wintersemester 2018/2019 zur Eröffnung vorgesehene "Carnaby Living House" ist nicht etwa ein schnöder Neubau der Studenten der nahegelegenen Hochschule für Technik. 

Der gebürtige Brandenburger Betriebswirt Leppin hat vor dem Baubeginn 300 Studenten der HTW Berlin als potenzielle künftige Mieter des Studentenwohnheims befragt, was ihnen in einem solchen Haus auf Zeit besonders wichtig ist. Das Ergebnis: 1. schnelle Internetanbindung mit zuverlässigem WLAN, 2. ein Pauschalpreis inkl. aller Nebenkosten und Möblierung und 3. das ganze für unter 500,- € Mietpreis pro Monat. Für den Wahl-Hamburger war die Befragung keine Schnappsidee, sondern eine wichtige Analyse vor dem Hintergrund seiner beruflichen Erfahrungen.

Ein Kasten voller herrenloser Wohnungs- und Zimmerschlüssel

2015 war der Gründer der Berliner Immobilienentwicklungsgesellschaft Carnaby Capital parallel in Berlin als Berater beim ersten WG-Entwickler und -Vermieter Medici Living engagiert, lernte als Organisationsberater das Geschäft mit Wohngemeinschaften kennen. Eine Erfahrung aus dieser Zeit ist das umfassende Know how, was sich bei bewirtschafteten Immobilien alles nicht automatisieren lässt - angefangen bei unzähligen herrenlosen Wohnungs- und Zimmerschlüsseln in einer simplen Kiste.

In einer Word-Datei fasst Tom Leppin persönlich die 5 wichtigsten Herausforderungen aus seiner Zeit bei Medici Living zusammen. 
  • Ein besonderer Schmerz ist der Mietvertragsabschluss einschl. Bonitätsprüfung. Dazu kommen Bürgschaften, Kautionszahlungen und ein gültiges Konto für gerade aus dem Ausland hergezogene Studenten oder Arbeitnehmer. Im Moment viel Papierkram für Verwalter.
  • Bei 2.000 Mietvorgängen im Jahr für rd. 1.000 WG's an 7 Standorten mit jeweils 3-4 vermieteten Studentenzimmern ist das Schlüsselmanagement ein Schlüsselthema. Ausgabe, Verlust und Ersatz, Rückgabe und Übersicht sind mit einem Schlüsselbrett nicht wirklich effizient. Zudem platzen rd. 10% aller Schlüsselübergaben durch Terminkollisionen. 
  • Die Beschriftung von Klingelbrettern und Briefkästen ist ebenfalls ein Leidensthema. Können Briefe von Senat, Bezirksämtern oder GEZ nicht zugestellt werden, landen Meldeanfragen beim Vermieter - von Einschreiben, Rechnungen oder Paketen ganz zu schweigen. 
  • Kein Vermieter - weder von bewirtschafteten noch unbewirtschafteten Immobilien - kennt die aktuellen Verbrauchswerte für Strom, Kalt- und Warmwasser sowie Heizung seiner Mieter. Nicht selten kommen die Abrechnungen der Ablesedienste erst 9 Monate und später.
  • Zu guter Letzt sind alle Tätigkeiten rund um Ablesungen und Austausch, Wartung und Pflege für Aufzüge, Heizungen und Gasthermen, aber auch Installation und Wartung von Internet- und Telefonleitungen noch immer mit hohem personellen Aufwand der Verwaltungen verbunden.

Organisationsberater Tom Leppin kommt im Gespräch zum Ergebnis: "Dafür hatte ich nach 1 Jahr bei Medici Living keine Lösungen. Da konnte ich nicht sagen: 'Das Unternehmen ist gut aufgestellt'." Der nimmer müde Unternehmer stellt sich 2 entscheidende Fragen: 1. Was kann in eine digitale Lösung gegossen werden? und 2. Was gibt es an nützlichen Software- und Hardware-Tools? Das Ergebnis seiner Recherchen: Es gibt nur unterstützende Software und keine Vernetzung mit Hardware.


Während seiner Zeit beim Rechenzentrumsbetreiber Telefonica absolvierte der Jungunternehmer ein Duales Studium zum Informatiker. Aus seinem Know how als Spezialist für Operator-Netzwerke sowie als Projekt- und Servicemanager bei Telefonica sowie als Vertriebsmanager für Makler-Software bei Immowelt und später bei Immonet weiß der 29-Jährige, worauf es technisch ankommt. Aus seinen praktischen Erfahrungen bei Medici Living entwickelt er diesen Fragenkatalog:

Informatiker und Betriebswirt Tom Leppin
Foto: Carnaby Capital
  • Wo kann ich im Vermietungsprozess manuelle Revisionspunkte durch Vernetzung automatisieren?
  • Wo kann ich das Schlüsselmanagement durch programmierbare Chipkarten und Mobile Apps ersetzen?
  • Wie kann ich Klingelanlage, Briefkästen und Paketboxen per Fernsteuerung flexibel programmieren?
  • Wie kann ich Zähler digital vernetzen und möglichst automatisch auslesbar arbeiten lassen?
  • Wo und wie kann ich Vertragsmanagement und Kommunikation mit Mietern digitalisieren?

Das Lösungskonzept ist der klassische Ansatz in der Digitalisierung von Dienstleistungen: Ich lege einen digitalen Prozess horizontal über den Lebenszyklus des Mietverhältnisses - von der 1. virtuellen Besichtigung, der Kontaktaufnahme und den Vertragsabschluss, den Einzug und die Übergabe, die regelmäßigen Tätigkeiten zu Abrechnung, Wartung und Pflege bis zur Kündigung, dem Auszug und der Rückgabe des Mietobjektes. Anfang 2016 sucht Tom Leppin genau solch eine IT-Lösung für sein "Carnaby Living House" in Schöneweide - vergebens.

Am Markt gibt es lediglich Einzellösungen für einzelne Aufgaben, keine Lösung vernetzt einsetzbare Hardware mit bestehenden Software-Systemen. Kein System bietet eine zentrale Steuerung der elektronischen Möglichkeiten in einer modernen, digital-vernetzen Immobilie. Zudem handelt es sich meist um geschlossene Systeme, die der heutige Hamburger vorfindet. "Wir müssen für die Bewirtschaftung unseres Hauses in Berlin eine bessere Lösung finden", entscheidet Leppin.

Betriebskosten beeinflussen Beleihungswert und Verkaufswert

Digitales Immobilien-Management am PC
Screenshot: REOS
Ein cleverer BWL'er rechnet zunächst alles in einer Excel-Tabelle durch, bevor er davon überzeugt ist, dass er richtig liegt. Die Finanzierung und der spätere Verkauf seiner Immobilie in Berlin lässt Tom Leppin richtig hellhörig werden: Bei 70-80% Fremdfinanzierung des Wohnheims ziehen die Gutachter der Banken laut Beleihungswertverordnung bei bewirtschafteten Immobilien - wie Studenwohnheimen, Serviceappartments oder Altenheimen - bis zu 25% vom Beleihungswert = Kreditvolumen pauschal ab. Bedeutet: Für den Bau ist ein deutlich höheres Eigenkapital erforderlich.

Nach ähnlichem Prinzip geht es beim Verkauf der Immobilie zu: Zur Berechnung des Verkaufswertes werden von den Gesamteinahmen die Neben- und Verbrauchskosten sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Daraus ergibt sich eine Nettokaltmiete die bei einem Faktor 20 den Wert der Immobile bestimmt. Bei niedrigeren Bewirtschaftungskosten ergibt sich laut Adam Riese eine höhere Nettokaltmiete und somit ein höherer Verkaufswert und ... höherer Gewinn. Und genau an diesem Punkt schlägt das Herz von Informatiker und Betriebswirt Tom Leppin höher.

Konkrete nennenswerte Vorteile bei Kreditvergabe und Verkauf

In Gesprächen mit den Gutachtern der Banken kann Leppin durch geplante Digitalisierung und Automatisierung bei händischen Aufgaben wesentlich niedrigere Abzüge bei den Bewirtschaftungskosten erreichen. Neben dem direkten, Eigenkapital schonenden, Nutzen geht Leppin ein Licht auf: "Ich brauche einen betriebswirtschaftlichen Nutzen, warum ich das machen soll." Mit Baubeginn Anfang 2016 vergleicht der Perfektionist mögliche Komponenten am Markt, tauscht sich in der Branche über Ideen aus, einen Layer zu entwickeln, der für jeden Verwalter nutzbar sein sollte.

Auf dem Weg zum Betriebssystem für seine eigene Immobile stellt der Gründer und Kopf hinter der Hamburger Softwareschmiede REOS ein Lastenheft auf:

  • Ein digitaler Gebäude-Manager sollte für jeden Vermieter, Verwalter, Mitarbeiter und Mieter nutzbar sein.
  • Es sollte kein technisches Know how erforderlich sein, weil die Immobilienbranche keine Techo-Branche ist.
  • Die Hardware - wie WLAN, Zentral-Einheit, Schließanlagen, Anzeigen und Messegeräte - sollte in Bestandsimmobilien nachrüstbar sein.
  • Für die Nachrüstung sollte keine zusätzliche Verkabelung der Gebäude und ihrer Einheiten erforderlich sein.
  • Es sollten überschaubare Investitionskosten notwendig sein, um ein gebäudeeigenes System zu implementieren.
  • Die Kosten für das Immobilien-Betriebssystem müssen auf die Betriebskosten der Mieter umlagefähig sein.

9 Monate entwickelt das Team der REOS Software vom Brandshofer Deich vor allem an den notwendigen Schnittstellen, um alle Komponenten miteinander lauffähig zu machen. Herzstück des Betriebssystems ist ein Rasperry PI mit zuverlässigem und systemoffenem Linux-Betriebskern. Das Meisterstück der Hamburger Entwickler ist der digitalisierte Vermietungsprozess - von der Vertragsgestaltung über die Unterschrift, Bonitätsprüfung und Kautionshinterlegung bis zum Dokumentenmanagement. Für die Mieter nicht nur in Schöneweide heißt das, in Zukunft über ein Mieterportal und eine iOS- und Android-App mit ihrem Vermieter in Kontakt zu kommen.


Das A und O: Durchgängige Service-Prozesse
Grafik: REOS

Am 20. April d. J. war es soweit. Mit Projektentwicklern, Hausverwaltern, Assetmanagern und Interessenten von rd. 30 Firmen und Verbänden feierte REOS an der östlichen Spitze der Hafencity vis-a-vis des künftigen Elbtowers den Launch von REOS. Bis zum August d. J. soll das Vermieterportal stehen - inkl. automatisierter Erhebung und Abrechnung von Verbrauchsdaten in Echtzeit. Bis zum Jahresende soll die vollautomatische und digitale Nebenkostenabrechnung Wirklichkeit werden. Herausforderung sind dabei u. a. verschiedene Wärmequellen, unterschiedlich gemanagte Wirtschaftseinheiten und mehrere Grundstücke in einer Immobilienanlage.

White Label-Lösung, Kundenzugang & Value Added Service

Wenn REOS als Betriebssystem Gebäude managen wird, wenn sich die Plattform-Lösung zwischen Vermieter und Verwalter auf der einen Seite und Mieter auf der anderen Seite schiebt, welche digital-vernetzten Geschäftsmodelle sind dann mit einem umfassenden Digitalsystem noch möglich? Tom Leppin sieht neben der White Label-Lösung seiner Mieter-App als Kundenzugang eine Reihe von "Value Added Services". Dazu gehören z. B.  der Betrieb von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in Gemeinschaftskellern, die Vermietung von Car Sharing-Fahrzeugen, der Betrieb von E-Ladesäulen oder die Integration von Lieferdiensten, wie Pizzaboten oder Dienstleistern, wie Reinigungsdiensten.


Kosten senken, Mieterzufriedenheit gewinnen, Werte steigern
Grafik: REOS 

Denken wir an Smart Building der Zukunft, können Echtzeitdaten aus dem Betrieb von Immobilien für die Optimierung von Versorgungs- und Versicherungsverträgen nützlich sein, z. B. bei Tag-/Nachtstromtarifen und Gebäudeversicherungen mit einer frühzeitigen Wasserschadensmeldung. Dazu kommen Forschungsprojekte z. B. zum Thema Smart City. So werden pseudomisierte und anonymisierte Daten aus Hamburg in einem Projekt des City Science-Lab der Hafencity Universität Eingang finden und die öffentlichen Daten des Smart City-Datenpools ergänzen. 

In der Hafencity, in Hamburg und um Hamburg herum ...


Stadtentwicklungsobjekt Hafencity an der Elbe
Foto: mediaserver.hamburg.de / DoubleVision
In die Zukunft geblickt, könnte das smarte Betriebssystem für smarte Immobilien ein spannendes Thema sein - z. B. für den ab 2030 auf dem benachbarten Grasbrook geplanten Innovationsstadtteil mit 3.000 Wohnungen für 6.000 Bewohner in intelligent-vernetzten Gebäuden. So werden laut Planungen 40% der Tiefgaragen-Stellplätze mit E-Ladesäulen ausgestattet und 30% werden generell für Car Sharing-Fahrzeuge reserviert sein. Vertreter der verantwortlichen Hafencity GmbH unter Leitung des Visionäres Prof. Jürgen Bruns-Berentelg sollen bereits bei dem 10-köpfigen Team am Brandshofer Deich gesichtet worden sein, berichten gut unterrichtete Kreise. Mehr kann dazu aber wohl im Moment noch nicht verraten werden ...

 Hamburg Digital Background: 

REOS Software:
www.reos-software.com

Carnaby Living House Berlin:
http://livinghouse.berlin/

CityScienceLab@HCU Hamburg:
www.hcu-hamburg.de/research/csl/

Innovationsstadtteil Grasbrook:
www.hafencity.com/de/news/grasbrook-ein-neuer-urbaner-stadtteil-fuer-hamburg.html